(DNUC) – Để có nguồn nhân lực chất lượng cao, tiền lương không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng thu hút và giữ chân người lao động. Những chính sách liên quan đến phúc lợi, môi trường sống và cơ hội phát triển đang trở thành lợi thế cạnh tranh mới của doanh nghiệp. Trong đó, nhà ở được xem là một trong những yếu tố nền tảng nhất.

Phát biểu tại chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA lần thứ 89 với chủ đề “Nhà ở xã hội - Nhà ở cho thuê: Giải pháp an cư cho người lao động”, ông Nguyễn Ngọc Hòa - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA), cho rằng muốn người lao động toàn tâm toàn ý cống hiến, trước hết cần giúp họ giải quyết được nhu cầu an cư. Khi chỗ ở trở thành gánh nặng tài chính kéo dài, khả năng tích lũy, mức độ gắn bó với doanh nghiệp cũng như chất lượng cuộc sống của người lao động đều bị ảnh hưởng.

Nhận định này phản ánh một thực tế đang diễn ra tại các đô thị lớn, nơi giá nhà liên tục vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Trong nhiều năm qua, mô hình phát triển nhà ở tại Việt Nam chủ yếu xoay quanh mục tiêu sở hữu. Người lao động muốn có nhà phải chuẩn bị một khoản vốn tự có đáng kể, thường từ 10-20% giá trị căn hộ, phần còn lại phụ thuộc vào các khoản vay dài hạn từ ngân hàng kéo dài từ một đến hai thập niên.

Nhưng khi giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy của đại bộ phận người dân, mô hình sở hữu nhà ở đang bộc lộ những giới hạn nhất định. Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê được xem là một giải pháp linh hoạt hơn, giúp người lao động tiếp cận chỗ ở phù hợp mà không phải gánh ngay áp lực tài chính quá lớn. Đặc biệt đối với lực lượng lao động trẻ, chuyên gia nước ngoài, kỹ sư công nghệ cao hay những người thường xuyên dịch chuyển nơi làm việc, nhu cầu sử dụng không nhất thiết phải gắn với quyền sở hữu tài sản.

Nhưng sự dịch chuyển từ tư duy “bán để thu hồi vốn” sang “cho thuê để khai thác dài hạn” không đơn thuần là thay đổi sản phẩm, mà là sự thay đổi căn bản mô hình kinh doanh của ngành bất động sản.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) - Ảnh: Hoàng Chương

Theo ông Nguyễn Ngọc Hòa, nếu trước đây người mua nhà là đối tượng trực tiếp vay vốn để thanh toán cho dự án, thì với mô hình nhà ở cho thuê, vai trò đó được chuyển sang chính chủ đầu tư. Tài sản vẫn tồn tại nhưng dòng tiền được thu hồi trong thời gian dài thay vì một lần. Điều đó đặt ra yêu cầu hoàn toàn mới về năng lực tài chính, quản trị rủi ro và cấu trúc nguồn vốn của doanh nghiệp.

Thực tế cho thấy, phần lớn doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam được hình thành và phát triển dựa trên mô hình bán sản phẩm để thu hồi vốn nhanh. Trong khi đó, mô hình nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, chi phí vốn thấp và khả năng quản lý vận hành tài sản trong suốt nhiều năm. Đây là lĩnh vực gần với mô hình đầu tư hạ tầng hơn là kinh doanh bất động sản truyền thống.

Một điểm đáng chú ý được ông Nguyễn Ngọc Hòa đề cập là việc doanh nghiệp có thể trở thành khách hàng của thị trường nhà ở cho thuê. Thay vì để người lao động tự tìm nơi ở, các doanh nghiệp hoàn toàn có thể thuê nguyên một khu căn hộ hoặc nhiều căn hộ trong cùng dự án để bố trí chỗ ở cho nhân viên và chuyên gia.

Mô hình này đã được nhiều quốc gia công nghiệp áp dụng như một phần của chiến lược quản trị nhân sự. Khi chi phí nhà ở được giải quyết, người lao động có xu hướng gắn bó lâu dài hơn với doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp cũng giảm được chi phí tuyển dụng và đào tạo lại nhân sự. Xét ở góc độ rộng hơn, theo ông Ngọc Hòa đây còn là một giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế trong việc thu hút lao động kỹ năng cao và chuyên gia quốc tế.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa - Chủ tịch Lê Thành Group, cho biết TP.HCM đang đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển khoảng 181.000 căn nhà ở xã hội cùng 100.000 căn nhà ở cho thuê. Đây là mục tiêu có ý nghĩa rất lớn đối với chiến lược phát triển đô thị và an sinh xã hội của thành phố.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Chủ tịch Lê Thành Group, phát biểu tại sự kiện - Ảnh: Hoàng Chương

Nhưng  nhìn từ kết quả thực hiện trong giai đoạn 2021-2025, khi TP.HCM mới hoàn thành gần 18.000 căn nhà ở xã hội, theo ông Hữu Nghĩa có thể thấy khoảng cách giữa mục tiêu và năng lực triển khai thực tế vẫn còn rất xa. Điều này cho thấy nếu không có những đột phá về cơ chế, nguồn lực và chính sách tài chính, việc hiện thực hóa các chỉ tiêu nói trên sẽ là thách thức không nhỏ.

Từ góc nhìn của một doanh nghiệp tiên phong phát triển mô hình nhà ở cho thuê tại TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa - Chủ tịch Lê Thành Group, cho rằng trở ngại lớn nhất hiện nay không nằm ở nhu cầu của thị trường mà ở việc thiếu một hệ sinh thái chính sách đủ mạnh để khuyến khích đầu tư.

Sản phẩm nhà cho thuê của Lê Thành Group

Theo ông Nghĩa, nhà ở cho thuê là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài hạn, thời gian hoàn vốn thường kéo dài từ 15 đến 20 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khi đó, các cơ chế hỗ trợ về tín dụng, thuế, tiền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng hiện vẫn chưa tương xứng với đặc thù của loại hình này. Đặc biệt, mức lợi nhuận tối đa 10% áp dụng đối với các dự án nhà ở xã hội, cùng với áp lực gia tăng của chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và chi phí quản lý đang làm giảm đáng kể sức hấp dẫn của thị trường đối với các nhà đầu tư.

“Điểm nghẽn lớn nhất vẫn là nguồn vốn”, ông Hữu Nghĩa nhấn mạnh. Theo ông, một dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn có thể cần nguồn lực đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng, trong khi doanh thu lại được thu hồi dần qua nhiều năm từ tiền thuê nhà. Sự chênh lệch giữa nhu cầu vốn rất lớn ở giai đoạn đầu và tốc độ thu hồi vốn chậm khiến áp lực tài chính luôn hiện hữu. Nếu phải tiếp cận nguồn vốn thương mại với lãi suất cao, nhiều dự án gần như không thể đạt được hiệu quả đầu tư cần thiết.

Từ thực tiễn đó, ông Hữu Nghĩa kiến nghị cần xây dựng các gói tín dụng chuyên biệt dành cho nhà ở cho thuê với thời hạn từ 15-20 năm, lãi suất ở mức 4-5%/năm, tương đương với các chương trình phát triển nhà ở giá phải chăng tại nhiều quốc gia trên thế giới. Củng với, đó là các chính sách miễn, giảm thuế, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, ưu đãi tiền sử dụng đất và mở rộng hạn mức vay ưu đãi nhằm giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

Hơn 12 năm qua, Lê Thành Group đã tiên phong đầu tư nhà ở cho thuê.

Cũng theo ông Hữu Nghĩa, những rào cản của thị trường không chỉ nằm ở vốn và chính sách mà còn xuất phát từ tâm lý xã hội. Trong quan niệm của phần lớn người Việt Nam, sở hữu một căn nhà không chỉ là nhu cầu về nơi ở mà còn là hình ảnh của sự ổn định, thành đạt và tích lũy tài sản cho tương lai. Chính điều này khiến mô hình nhà ở cho thuê dù phát triển phổ biến tại nhiều quốc gia nhưng vẫn chưa thực sự trở thành lựa chọn quen thuộc ở Việt Nam.

Để từng bước thay đổi nhận thức đó, ông Hữu Nghĩa cho rằng cần phát triển các mô hình trung gian như thuê mua hoặc thuê dài hạn có quyền chuyển đổi sang sở hữu. Đây là giải pháp giúp người dân tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính hiện tại, đồng thời từng bước tích lũy để sở hữu nhà trong tương lai, thay vì phải gánh áp lực tài chính quá lớn ngay từ đầu.

Là doanh nghiệp đã theo đuổi mô hình nhà ở cho thuê từ năm 2012, Lê Thành Group là một trong những đơn vị tiên phong nghiên cứu và phát triển các dự án chung cư chuyên cho thuê dành cho người lao động. Theo ông Hữu Nghĩa, ưu điểm nổi bật của loại hình này là hạn chế gần như hoàn toàn tình trạng đầu cơ, bởi sản phẩm không gắn với quyền sở hữu nên chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực.

“Không ai đi đầu cơ một căn nhà mà mình không được sở hữu. Vì vậy, nhà ở cho thuê là phân khúc hướng trực tiếp đến người có nhu cầu thực sự về chỗ ở”, ông Hữu Nghĩa chia sẻ.

Từ quá trình vận hành thực tế và khảo sát nhu cầu khách hàng trong nhiều năm, Lê Thành Group đã phát triển các căn hộ cho thuê có diện tích từ 35-45m². Đây được xem là quy mô phù hợp cho người độc thân, các cặp vợ chồng trẻ hoặc gia đình có từ một đến hai con, vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt vừa bảo đảm mức chi phí hợp lý đối với người lao động.

Theo ông Hữu Nghĩa, thực tiễn hoạt động trong hơn một thập kỷ qua cho thấy định hướng phát triển nhà ở cho thuê là hướng đi đúng đắn, không chỉ đối với doanh nghiệp mà còn đối với sự phát triển bền vững của đô thị.

“Chúng tôi tin tưởng, những dự án nhà ở cho thuê đang triển khai không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người lao động mà còn tạo động lực để nhiều doanh nghiệp cùng tham gia vào lĩnh vực này, từ đó hình thành một thị trường nhà ở lành mạnh, phục vụ tốt hơn cho sự phát triển của xã hội”, ông Nghĩa nói.

Từ thực tiễn triển khai các dự án, theo ông Hữu Nghĩa TP.HCM sớm đưa các cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê vào dự thảo Luật Đô thị đặc biệt. Theo ông, đây sẽ là nền tảng pháp lý quan trọng giúp Thành phố chủ động xây dựng những chính sách mang tính đột phá, tạo môi trường thuận lợi để thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở cho người lao động.

Ông cho rằng trong bối cảnh TP.HCM đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn tới, việc giải quyết bài toán nhà ở cần được xem là một trong những điều kiện nền tảng của chiến lược phát triển. Bởi lẽ, tăng trưởng bền vững không chỉ được tạo ra từ vốn đầu tư, hạ tầng hay công nghệ mà còn phụ thuộc vào khả năng thu hút, giữ chân và phát huy hiệu quả nguồn nhân lực.

“Nhà ở cho người lao động không đơn thuần là chính sách an sinh xã hội mà còn là một cấu phần quan trọng của chiến lược tăng trưởng. Khi người lao động an cư, họ sẽ yên tâm gắn bó với doanh nghiệp, nâng cao năng suất lao động và đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế. Đó cũng là một trong những điều kiện để TP.HCM hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tới”, ông Lê Hữu Nghĩa nhấn mạnh.

Trước đó, ngày 9/6, Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp với Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM tổ chức hội nghị triển khai, xúc tiến đầu tư và phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn.

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Văn Được - Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, hiện nay có đến khoảng 70% là nhà cao cấp, khoảng 30% là nhà trung bình, số ít là nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến nghịch lý là người có nhu cầu thì không mua được nhà, người có nhà lại không có nhu cầu ở. Việc này cần phải điều chỉnh lại.

Theo UBND TP.HCM, thành phố xác định giai đoạn 2026-2030 quyết tâm xây dựng khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê. Dự kiến chuyển đổi công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang mục đích nhà ở cho thuê để tối ưu hóa nguồn lực. 

Cũng trong sáng nay, nhân chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA lần thứ 89 và kỷ niệm 101 năm Ngày Báo chí Cách mạng Việt Nam (21/6/1925 - 21/6/2026), lãnh đạo HUBA đã gửi những lời chúc mừng tốt đẹp đến đội ngũ phóng viên, biên tập viên các cơ quan báo chí đã luôn đồng hành cùng Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp Thành phố trong thời gian qua.

Lãnh đạo HUBA bày tỏ mong muốn các cơ quan báo chí, trong đó có đội ngũ phóng viên, biên tập viên tiếp tục là người bạn đồng của HUBA, góp phần phản ánh kịp thời những khó khăn, kiến nghị của doanh nghiệp, lan tỏa các mô hình hiệu quả và cùng thúc đẩy môi trường đầu tư, kinh doanh ngày càng phát triển.