(DNVU) - Dữ liệu từ CoreLogic Australia cho thấy thị trường bất động sản Úc đã hấp thụ xong tác động từ chu kỳ tăng lãi suất mạnh giai đoạn 2022-2023 và quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng ổn định trong các năm 2024-2025. 

Bước sang năm 2026, đa số các tổ chức phân tích nhận định giá nhà tại Úc khó giảm sâu, song tốc độ tăng trưởng được dự báo ở mức vừa phải, phản ánh sự “trưởng thành” rõ nét của thị trường.

Theo CoreLogic, mặt bằng giá nhà hiện nay được hình thành chủ yếu trên nền tảng nhu cầu ở thực, thay vì các yếu tố đầu cơ ngắn hạn như giai đoạn trước đại dịch Covid-19. Điều này giúp thị trường duy trì sự ổn định, hạn chế các biến động mạnh mang tính chu kỳ.

Giá nhà tăng chọn lọc theo khu vực

Theo nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, năm 2026 sẽ chứng kiến xu hướng tăng giá mang tính chọn lọc cao, phụ thuộc nhiều vào vị trí và chất lượng bất động sản. Đà tăng trưởng không còn diễn ra đồng loạt trên toàn thị trường.

Cụ thể, những đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh và nguồn cung hạn chế như Brisbane, Perth và Adelaide được dự báo tiếp tục ghi nhận mức tăng giá cao hơn mặt bằng chung. Trong khi đó, hai “đầu tàu” kinh tế là Sydney và Melbourne đối mặt với những thách thức riêng. 

Sydney chịu áp lực lớn về khả năng chi trả của người dân, còn Melbourne vẫn trong giai đoạn phục hồi và tích lũy sau các điều chỉnh chính sách, khiến tốc độ tăng giá tại hai thị trường này dự kiến chậm hơn so với các bang khác.

Số liệu từ Cơ quan Thống kê Úc (ABS) cho thấy lượng nhà ở hoàn thành mới vẫn thấp hơn đáng kể so với nhu cầu thực tế, đặc biệt tại các đô thị lớn. Sự thiếu hụt này tiếp tục đóng vai trò là “lực đỡ” quan trọng cho giá nhà.

Thiếu hụt nguồn cung mang tính cấu trúc

Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở tại Úc hiện không còn là vấn đề mang tính chu kỳ ngắn hạn, mà đã trở thành bài toán mang tính cấu trúc và hệ thống. Theo ABS, số lượng nhà ở được phê duyệt và hoàn thành trong những năm gần đây không theo kịp tốc độ tăng dân số, đặc biệt tại các bang lớn như New South Wales, Victoria và Queensland.

Dù chính phủ liên bang và các bang đã công bố nhiều kế hoạch tăng nguồn cung, tiến độ triển khai trên thực tế vẫn chậm do chi phí xây dựng tăng cao, thiếu hụt lao động và thời gian phê duyệt dự án kéo dài. Trong bối cảnh đó, kỳ vọng nguồn cung có thể cải thiện mạnh trong 1-2 năm tới được đánh giá là khó khả thi, khiến giá nhà và giá thuê tiếp tục được “neo” ở mức cao.

Các báo cáo thị trường cũng cho thấy tỷ lệ nhà trống sẵn sàng để ở tại nhiều khu vực đô thị lớn vẫn ở mức thấp so với nhu cầu thực, qua đó hạn chế khả năng giá nhà giảm sâu trong năm 2026.

Lãi suất không còn là “cú sốc”

Sau giai đoạn lãi suất tăng mạnh từ năm 2022, thị trường bất động sản Úc đã trải qua một quá trình điều chỉnh cần thiết và dần thích nghi với mặt bằng lãi suất mới. Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) tiếp tục duy trì lãi suất ở mức cao nhằm kiểm soát lạm phát, song thị trường nhà ở không rơi vào kịch bản sụp đổ như nhiều dự báo bi quan trước đó.

Trong bối cảnh này, hành vi của người mua và nhà đầu tư đã thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Người vay chuẩn bị tỷ lệ vốn tự có cao hơn, cân nhắc kỹ khả năng trả nợ, qua đó giúp giảm rủi ro bong bóng và nâng cao tính bền vững của thị trường. Lãi suất cao cũng đóng vai trò như một “bộ lọc”, khiến dòng tiền đầu tư tập trung vào các khu vực có mức giá hợp lý và tiềm năng dài hạn.

Dữ liệu tín dụng cho thấy nhu cầu vay mua nhà vẫn duy trì, dù tăng chậm hơn so với giai đoạn lãi suất thấp, và thị trường hiện nay chủ yếu được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực.

Thị trường cho thuê tiếp tục nâng đỡ giá trị

Năm 2026, thị trường cho thuê được xem là trụ cột quan trọng giúp giữ giá trị bất động sản. Theo SQM Research, tỷ lệ nhà cho thuê trống tại các đô thị lớn như Sydney, Melbourne và Brisbane duy trì ở mức rất thấp so với trung bình dài hạn, phản ánh tình trạng cung không đủ cầu kéo dài.

Giá thuê tại nhiều khu vực đã tăng liên tục trong giai đoạn 2024-2025, bất chấp lãi suất cao và chi phí sinh hoạt gia tăng. Áp lực thuê khiến nhiều hộ gia đình phải ở lại thị trường thuê lâu hơn, tạo ra dòng cầu ổn định và giúp hạn chế nguy cơ bán tháo bất động sản.

Trong bối cảnh giá nhà tăng vừa phải nhưng giá thuê tăng mạnh, tỷ suất lợi nhuận đầu tư đã được cải thiện, qua đó thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn quay trở lại thị trường.

Ưu tiên chiến lược nắm giữ dài hạn

Nhìn lại các chu kỳ kinh tế, thị trường bất động sản Úc cho thấy đặc điểm tăng trưởng ổn định theo thời gian, với khả năng phục hồi và thiết lập mặt bằng giá mới sau mỗi giai đoạn điều chỉnh. Dữ liệu dài hạn từ CoreLogic cũng khẳng định xu hướng này tại các đô thị lớn.

Năm 2026, bất động sản Úc tiếp tục được đánh giá là kênh giữ tài sản an toàn nhờ nền kinh tế ổn định, hệ thống pháp lý minh bạch và nhu cầu nhà ở bền vững. Phân khúc phù hợp nhất cho chiến lược này là nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực hoặc cho thuê dài hạn tại các khu vực có dân số tăng và hạ tầng hoàn chỉnh.

Tổng thể, thị trường bất động sản Úc trong năm 2026 cho thấy hình ảnh quen thuộc của một thị trường đã phát triển và bước vào giai đoạn ổn định hơn: giá nhà không còn tăng nóng, nhưng được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực, nguồn cung hạn chế và thị trường cho thuê duy trì áp lực cao. 

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, bất động sản Úc vẫn giữ được sức hút như một kênh bảo toàn tài sản và ổn định dài hạn cho các gia đình và nhà đầu tư.